Какие опасности таит в себе покупка жилья по договору переуступки прав требования Закон 214-ФЗ

Запись по телефону: 8 (499) 721-97-19
или с помощью формы обратной связи

Какие опасности таит в себе покупка жилья по договору переуступки прав требования?

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки прав требования.Интересная статья о рисках, которые таит в себе покупка квартиры в новостройке по договору уступки прав требования.

Договор цессии (уступки прав требования) - один из самых распространенных вариантов приобретения новостройки. Именно на подобные схемы приходится около 15% покупок новостроек на "котлованном" этапе строительства, а на стадии сдачи дома в эксплуатацию - почти 90%. Однако столь широкое применение данных договоров не уменьшает рисков, связанных с ними, и покупка недвижимости по уступке прав является одной из наиболее рискованных и опасных.

Минус первый: все права придется доказывать в суде

По закону, дольщики, имеющие на руках зарегистрированный договор долевого участия, имеют возможность уступить свои права на жилье до оформления акта приема-передачи. Передав права на недвижимость другому лицу, цедент не несет ответственности перед цессионарием за дальнейшие действия строительной компании. При невыполнении застройщиком своих обязательств или в случае его финансовой несостоятельности новому дольщику придется обращаться в суд, чтобы отстоять свои права. При банкротстве застройщика через суд придется добиваться и решения о включении собственных требований в общий реестр требований кредиторов.

Если предыдущий участник долевого строительства принял на себя поручительство, тогда он может нести ответственность за выполнение застройщиком обязательств по договору долевого участия. На данный момент подобная практика имеет место всего лишь в 5% сделок. Однако даже наличие поручительства не гарантирует возможности предъявления требований к предыдущему дольщику. Все зависит от деталей и условий поручительства, указанных в договоре, а они могут быть весьма "однобокими".

Принимая решение купить квартиру в новостройке по цессионному договору, постарайтесь найти как можно больше информации о строящемся объекте и о репутации строительной компании. Очень часто причинами продаж жилья по уступке прав являются несоблюдение застройщиком графика строительства, несоответствие качества жилья ранее заявленному либо ожидаемое банкротство строительной компании.

Минус второй: цессия может быть признана недействительной

Цессия действительна при соблюдении трех условий:

- наличия факта оплаты дольщиком стоимости будущего жилья, указанного в договоре, подтверждением чему служит соглашение о зачете взаимных требований;

- на договоре цессии должны быть подписи трех лиц: цедента, цессионария и застройщика. Именно подпись и печать последнего подтверждает его уведомление и согласие на сделку;

- при покупке квартиры в кредит уступка прав должна производиться с разрешения банка-кредитора, что должно быть подтверждено соответствующим документом.

Отсутствие документа хотя бы по одному пункту дает все основания суду признать договор цессии недействительным. При таком развитии событий первоначальный дольщик обязан вернуть несостоявшемуся покупателю полученные денежные средства и "набежавшие" проценты.

Минус третий: "двойные" переуступки

Закон 214-ФЗ четко предусматривает возможность уступки дольщиками своих "недвижимых" прав исключительно по договору долевого участия, имеющему соответствующую отметку о государственной регистрации.

Однако неприятные сюрпризы в виде переуступки прав на одну квартиру нескольким лицам вовсе не исключены. При этом используются договора, не требующие процедуры регистрации, к примеру, инвестиционные соглашения или предварительные договора купли-продажи. Суд может признать действительным тот, по которому уступка прав произошла раньше. Однако адвокаты рекомендуют оформлять цессию и оплачивать ее только по ДДУ, прошедшему регистрацию в Росреестре.

Резюме

Покупка квартиры в новостройке по договору цессии представляет немалый риск для потенциального покупателя. Поэтому очень желательно ознакомиться с историей сделок выбранного жилого помещения и изучить количество квартир, выставляемых на продажу дольщиками в недостроенном доме. Все это может говорить о серьезных дефектах дома, несоответствии возводимого жилья проектной декларации либо о финансовых трудностях застройщика. Свидетельствовать о проблемах может и отсутствие разницы между первоначальной ценой квартиры и ее стоимостью по сделке.

Конечно, свести риск на нет при вложении средств в незавершенное строительство невозможно. Но попытаться его минимизировать все же стоит. Если вы сами не являетесь профессиональным юристом, обратитесь к таковым. Ведь приобретение недвижимости - именно та ситуация, когда рассчитывать только на свои силы небезопасно и очень рискованно.

Мы решим ваши проблемы.

Обратитесь к нам за юридической помощью в юрцентр в Новокосино.

Наши услуги

Приватизация

Расторжение брака

Раздел имущества супругов

Семейные дела

Жилищные дела

Земельные дела

Наследственные дела

Помощь при дтп

Взыскание долгов

Защита прав потребителей

Исполнительное производство

Уголовные дела

Консультация юриста

Иные услуги